La rentabilidad de un alquiler es el número que determina si una inversión tiene sentido o no. Es también el dato que cualquier inversor te va a pedir en los primeros cinco minutos de conversación, y la forma en que lo calcules —y cómo lo expliques— dice mucho sobre si eres el agente con quien quieren trabajar.
Existen tres formas de calcular la rentabilidad de un alquiler: bruta, neta y neta-neta. Cada una cuenta una historia diferente. Conocer las tres y saber cuándo usar cada una es lo que diferencia a un agente que habla con inversores de uno que solo habla con compradores de primera vivienda.
La rentabilidad bruta es el cálculo más simple y el más habitual en portales y comparativas. No tiene en cuenta ningún gasto — solo relaciona la renta anual con el precio de compra.
Piso comprado por 200.000€
Alquiler mensual: 900€
Renta anual: 900 × 12 = 10.800€
Rentabilidad bruta: (10.800 / 200.000) × 100 = 5,4%
La rentabilidad bruta es útil para comparar opciones rápidamente, pero es engañosa si se usa sola. No refleja lo que el propietario realmente gana, porque no incluye los gastos asociados a tener el piso alquilado.
La rentabilidad neta descuenta los gastos anuales del inmueble: IBI, comunidad de propietarios, seguro de hogar, mantenimiento y una estimación de vacíos (períodos sin inquilino). Este número es el que de verdad importa al inversor.
Renta anual: 10.800€
IBI: 400€ · Comunidad: 600€ · Seguro: 250€ · Mantenimiento: 300€ · Vacíos estimados (1 mes): 900€
Total gastos: 2.450€
Renta neta: 10.800 − 2.450 = 8.350€
Rentabilidad neta: (8.350 / 200.000) × 100 = 4,2%
Observa la diferencia: la bruta era 5,4%, la neta es 4,2%. Un punto y dos décimas que cambian completamente la conversación con el inversor. Siempre presenta ambos números, explicando la diferencia.
La neta-neta añade un nivel más de realidad: la fiscalidad. En España, los rendimientos del capital inmobiliario tributan en el IRPF del propietario. Dependiendo de su tramo impositivo y de si aplica la reducción del 60% por arrendamiento de vivienda habitual, el impacto puede ser significativo.
Este cálculo requiere conocer la situación fiscal del inversor específico y generalmente lo hace un gestor. Como agente, no necesitas calcularlo tú, pero sí debes saber que existe y recomendarle al cliente que lo consulte con su asesor antes de tomar la decisión.
Muchos cálculos de rentabilidad usan solo el precio de compra, ignorando los gastos de adquisición. Esto distorsiona el resultado. El denominador correcto es el coste total de adquisición:
Precio de compra: 200.000€
ITP (7%): 14.000€ · Notaría y registro: 1.500€ · Honorarios agente (3%+IVA): 7.260€ · Reforma básica: 5.000€
Coste total: 227.760€
Renta neta anual: 8.350€
Rentabilidad neta real: (8.350 / 227.760) × 100 = 3,7%
Ese 3,7% es la cifra honesta. Es menor que el 5,4% bruto que aparecería en un portal, pero es la que el inversor debería usar para comparar esta inversión con otras alternativas (bonos, fondos, otras propiedades).
Registra el perfil de cada inversor, qué rentabilidad busca, en qué zonas y con qué presupuesto. Cuando llegue la propiedad correcta, ya sabes a quién llamar. Gratis.
Empezar gratis →No hay una respuesta universal, pero estos rangos dan contexto:
El agente que gana la confianza de un inversor es el que le da números honestos, no los mejores. Cuando presentes una propiedad a un inversor, sigue este orden:
Este nivel de detalle hace dos cosas: demuestra que sabes de lo que hablas, y convierte la conversación en una colaboración en lugar de una venta. Los inversores serios prefieren el agente honesto sobre el optimista.
La rentabilidad bruta es la relación entre los ingresos anuales por alquiler y el precio de compra del inmueble, expresada en porcentaje. Fórmula: (Renta mensual × 12 / Precio de compra) × 100. No incluye gastos.
Una rentabilidad neta (después de gastos) de entre el 4% y el 6% se considera buena en España. Por encima del 6% neto es excelente. Por debajo del 3% neto es difícil de justificar salvo por expectativa de revalorización.
La rentabilidad bruta solo divide los ingresos por alquiler entre el precio de compra. La rentabilidad neta descuenta los gastos asociados (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacíos). La diferencia suele ser de 1 a 2 puntos porcentuales.
Para obtener la rentabilidad real, sí deben incluirse: impuestos (ITP o IVA), notaría, registro, honorarios de agente y reformas previas. El denominador correcto es el coste total de adquisición, no el precio de compra.