La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento más importante que revisarás en cualquier compraventa. Cuesta menos de diez euros pedirla online y puede evitar desastres que comprometan la operación, tu reputación y en algunos casos la responsabilidad legal.
Muchos agentes noveles la piden pero no saben bien qué buscar. Aquí está lo que importa.
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que recoge la descripción del inmueble, los titulares registrales y las cargas que pesan sobre la finca. No es el título de propiedad — es un resumen informativo. Lo que dice tiene validez informativa, pero para una compraventa el título que acredita la propiedad es la escritura.
Se pide directamente al Registro de la Propiedad, online en la web del Colegio de Registradores, o a través de gestorías. En 24-48 horas la recibes. Cuesta entre 9 y 12€.
Si la nota simple pone un nombre y el vendedor es otro, hay un problema. Puede ser una herencia sin escriturar, una donación no registrada o, en el peor caso, alguien intentando vender lo que no es suyo. Antes de avanzar, pide que acrediten la titularidad o que regularicen la situación.
Una hipoteca activa no impide la venta — se cancela con parte del precio. Pero necesitas saber el saldo pendiente para estructurar la operación. Si el saldo supera el precio de venta, hay un problema de fondos que hay que resolver antes de firmar. Pide siempre el certificado de deuda pendiente al banco.
Un embargo significa que un acreedor tiene derecho sobre el inmueble. La propiedad puede venderse, pero el embargo la sigue — y el comprador asume el riesgo si no se levanta antes de firmar. En la mayoría de los casos, el embargo debe cancelarse con el precio de venta en el mismo acto notarial.
Una servidumbre es un derecho de terceros sobre la finca — puede ser de paso, de vistas, de acueducto. Limita lo que el propietario puede hacer con su propiedad. El comprador tiene que saberlo antes de firmar. Algunas servidumbres son invisibles a simple vista (un camino que pasa por la finca) pero están registradas.
La nota simple puede poner 80m² cuando el piso tiene 110m². Puede no incluir una ampliación que se hizo hace años. Puede poner "piso" cuando hay un local afectado. Las diferencias entre la realidad física y el registro no son infrecuentes y hay que resolverlas antes de firmar — con una declaración de obra nueva o una subsanación notarial.
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Empezar con Fincta →Pídela siempre antes de firmar el contrato de arras o reserva. Algunos agentes la piden ya en la primera reunión con el vendedor — es una señal de profesionalidad y evita sorpresas.
Ten en cuenta que la nota simple tiene una fecha: lo que dice es el estado del registro en ese momento. Si han pasado más de 3-4 semanas desde que la pediste, pide una nueva antes de la firma en notaría.
No es tu trabajo resolverlo — es tu trabajo informar al cliente y derivar a un abogado o notario si la situación es compleja. Lo que sí es tu responsabilidad es no seguir adelante con la operación como si no hubieras visto el problema. Un agente que permite que un comprador firme sin conocer una carga importante tiene un problema de responsabilidad civil.
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